پایان نامه روند ثبت اسناد در دفتر املاک

خرید این محصول

» :: آخر نامه جریان ثبت اسناد در دفتر املاک

مقدمه

1-تعریف :

مراد از ادرار ثبت اسناد و املاک تمام قوانین و مقررات مربوط به ثبت اسناد واملاک است .

 گفتار آغاز : ثبت

ثبت به سمت معنای قرار ادا کردن ،‌برقرار کردن و یا پا برجا کردن ،‌نوشتن ، یادداشت کردن و مطلبی را در دفتر نوشتن .

از دید حقوقی ثبت عبارت است از : نوشتن رسم داد یا یک عمل حقوقی یا احوال شخصیه یا یک حق ( مانند حق اختراع ) و یا تمام چیز دیگر ( مانندعلامات )‌ دردفاتر مخصوصی که قانون معین می‌کند، بسان : ثبت املاک و ثبت معامله‌ها غیر منقول و ثبت حق اختراع و ثبت علائم و ثبت احوال و غیره .

 گفتار دوم : اسناد

اسناد به سمت پیروزی همزه ، جمع مکسر سند است . به سمت معنای چیزی که به ثانیه اعتماد کنند ، نوشته‌ای که وام یا طلب کسی را تعیین کند یامطلبی را ثابت نمایند . سند درماده‌ی 1284 قانون مدنی چنین تعریف شده :« هر نوشته‌ای است که باب پست دعوی یا پدافند قابل استناد باشد .»

به طور کلی سند نوشته‌ای است که برای اثبات چیزی قابل تمسک و استعمال باشد و نیز به نوشته‌ای گویند که استقراض یا طلب کسی را معین سازد و یا مطلبی را ثابت کند .

گفتار سوم :

املاک به سمت فتح همزه ، جمع مکسر ملک است . ملک به کسر میم ، آنچه در مشت و تصرف آدم باشد ، زمین یا چیز دیگر که مال شخص باشد .

در رسم ثبت تعریفی از ملک نشده ولی می‌توان ملک را با تعریف ثبت‌شده در فصل اول ماده‌ها 12 الی 18 قانون مدنی که تعریف بازگشت غیر منقول است تطبیق داد .

به طور کلی املاک شامل اراضی ، باغها ، آپارتمان‌ها ،‌خانه‌ها و … می‌گردد .

 2- تاریخچه ثبت :

بطوریکه محققین نوشته‌اند ، درج املاک سابقه‌ای طولانی دارد و قدیمی‌ترین سندی که در این مورد از حفاریهای تلو بدست آمده است مربوط به سمت شهر دونگی حقیقت در کشور کلده است . این برگه نقشه شهر دونگی را باب حدود چهار هزارسال قبل از میلاد آرم می‌دهد که اراضی آن به قطعات ذوزنقه ،‌ مربع و سه‌گوش تقسیم شده است .

داریوش ملقب به کبیر دستور انصاف تا جمهوریهای یونانی را در آسیای صغیر ممیزی و اراضی مزروعی را حرف قید مساحت و اضلاع در دفاتر دولتی ثبت نمایند و چون این روش از جهت تسهیل وصول مالیات اراضی مفید حیات پس از مدتی یونانیان نیز به آن تاسی نمودند و دفاتری برای ثبت خصوصیات اراضی از حیث مساحت و نوع زراعت و میزان محصول و نام مالک ترتیب دادند.

در روم قدیم بازهم سرویوس و تولیوس ششمین پادشاه روم گرامر داد تا تمام اراضی مزروعی و متعلقات آنهاو حقوق ارتفاقی آنها در املاک مجاور و حقوقی که املاک مجاور در آنها دارند دردفتر مخصوصی ثبت شود. و تمام چهار سال یک بار در آن دفتر تجدید نظر به سمت عمل آید و تغییراتی که در ثانیه مدت در وضع املاک حاصل شده است قید گردد .

ژول سزار دستور داد حرف قید کشور روم را مساحی و مساحت آن را معین و ثبت نمایند اما این کار بعد از او در زمان اوکتاو عملی شد ولی آن مساحی دقیق و حقیقی نبود .

دیوکلیسین گرامر انصاف برای ممیزی و مساحی دقیق املاک روم مهندسین و مساحان لازم تربیت شوند و به سمت وسیله آنان از تمام مملکت روم ممیزی و مساحی دقیق به ادا آید .

در روم و آتن دو نوع درج بود داشت ثبت عمومی و ثبت مالی .

ثبت عمومی به منظور تعیین آمار افراد و میزان دارایی آنان بکار میرفت و به همین جهت املاک تمام فرد و قیمت آنها معین می‌شد .

ثبت مالی برای اخذ مالیات بود و مهندسین ثبتی سطح تمام ملک و حدود آن ووضع ملک ( مزروعی است یا جنگل یا چمن‌زار و غیره ) و نام مالک و مجاورین را حرف پلاکهای مسی حک می‌نمودند و نقشه‌ی املاک را باب تاخت نسخه تهیه می‌کردند یکی را به مرکز می‌فرستادند حرف باب دفتر راکد امپراطوری بایگانی شود و دیگری را در دفتر راکد مستملکات حفظ می کردند و برای‌اینکه مهندسین و نقشه‌برداران رومی مستخدم اقبال بودند درج رومیها رسمی و در دادگاهها معتبرو دارای سندیت بوده است .

در سال 580 میلادی شیلپریک در کشور توستری امر انصاف تا کشور مذکور مجدداً مساحی و ممیزی شود .

شارلمانی در ممیزی و درج عمومی در کشور فرانسه تجدید نظر نمود و دردوره سلطنت فرانکها به علت اینکه تقسیمات بسیار کوچکی باب املاک به ادا آمد و به تدریج در ممیزی اهمال شد مالیات اراضی از بین ذهاب .

در قرون وسطی ، احتیاج به سمت درج املاک از نو احساس شد و اربابان و موسسات مذهبی برای املاک خویش ثبتی ترتیب دادند به این نحو که دفتری تشکیل گردید حاوی حرف اسامی رعایا و مبلغی که باید آنها به اربابان و موسسات بپردازند این ترتیب حرف اغتشاش فرانسه جاری بود و سپس ثبت عمومی جانشین آن شد .

درانگلستان اسنادی از گیوم فاتح باقی اسم که آرم می ‌‌دهد در حدود سال 1080 میلادی قید اراضی و املاک کشور به سمت دقت نقشه‌برداری و ثبت شده است .

هدف اصلی از ثبت املاک در قدیم دریافت مالیات بوده است ولی باب اختلافات و دعاوی هم آن اسناد مورد استفاده قرار می‌گرفته است .

در مورد ثبت اسناد تا آنجا که اطلاع داریم در مصر قدیم باب زمان حکومت اوزوریس سر سلسله فراعنه مصر به سمت دستور« نخوت » وزیر معروف او برای درج اسناد و تعهدات سازمانهای دولتی وسیعی به وجود آمد که تحت ریاست فائقه فرعون و باب ارگ احمر قرار داشت و به سمت وسیله یکی از بزرگان اداره می‌شد . هر کس دیون و تعهدات خویش را انتساب به افراد به آن مرجع اعلام می کرد ، به وسیله مامورین مخصوص دردفاتر درج و خلاصه‌ای از ثانیه به صورت سند به متعهد له تسلیم می‌گردید .

بوخوریس یکی دیگر از فراعنه مصر درمجموعه قوانینی که به نام او اسم است تایید را در امور حقوقی فاقد ارزش اعلام نمود و مقرر داشت که به دعاوی اشخاص فاقد سند ترتیب اثر داده نشود مگر اینکه طرف دعوی شخصاً ابراز و اقرار نماید .

باب ایران به دستور انوشیروان درج معاملات نزد قضاه و در دفاتر آنان انجام می شد .

غازان خان پادشاه مغول نیز مقرر داشت که تمام قباله‌ها و اسناد حرف تاریخ و نوشته در دفاتر قضاه ثبت شود .

قضاه مذکور طاسی هم به آوازه اسم عدل داشتند که اسناد تقلبی و مجعوله و یا اسناد مربوط به قبل از سی سال را در آن می‌شستند .

در عهد صفویه مرجعی به آوازه صدر دیوانخانه تاسیس شد که یک آدم قاضی شرع در آنجا به کار معامله‌ها و تنظیم اسناد و عقدنامه و طلاقنامه می‌پرداخت و اسناد معاملات را مهر و دردفتر مخصوصی ثبت می‌نمود .

باب کاروانسراها نیز دفاتری به سمت نام دفتر تجارت بود که معاملات تجار را در آن ثبت می‌کردند و این دفتر نزد محاکم دارای اعتبار بود .

در اواخر سلطنت فتحعلیشاه و اوایل سلطنت محمدشاه برای جلوگیری از بروز اختلافات تجاری بین ایران و روسیه ،‌دفاتری نزد کارگزاریها بود داشت که اسناد و معاملات تجار را در آن درج می‌کردند .

در دو قرن اخیر بسیاری از مرجع‌ها دینی دفتری به نام دفتر شرعیات داشتند که خلاصه‌ای معاملاتی را که برابر آنان صورت می‌گرفت باب دفتر مذکور درج می نمودند و عده‌ای نیز ذیل صفحه دفتر را تصدیق و در بعضی مناطق طرفین ابتیاع هم ذیل درج معامله‌ی خود را امضاء یا مهر می کردند .

3- سیر تاریخی ثبت به طریق جدید در ایران

نخستین پاس در دوران ناصر الدین شاه قاجار فرمانی صادر شد که ادره‌ی تحت ریاست میرزا حسین خانه سپهسالار تشکیل شود که انسیکلوپیدی ثبت اسناد بوده و موافق دول متمدنه تمبر خورده ودردفاتر مخصوص ثبت و تصرف گردد .

درعدلیه نیز برای اعتبار اسناد و جلوگیری از تقلب و تزویر اوراق و نوشته‌ها را مهر رسمی می‌زدند و بدین وسیله دارای اعتبار اسناد رسمی می‌شد ولی چون این کار اجباری نبود به سمت کمی به آن اقدام می‌شد . این روش حرف برقراری نظام حکومتی مبتنی‌برقانون اساسی و تا دوره دوم قانونگذاری برقرار بود .

پس از استقرار مشروطیت در دوره دوم تقنینیه باب تاریخ 12 جمادی الاولی1329 هجری قمری برحسب 21 ثور(‌اردیبهشت ) 1290 هجری شمسی رسم تحت عنوان قانون ثبت اسناد در139 ماده تصویب شد . این رسم معلوم میداشت که اداره ثبت اسناد مرکب از دایره ثبت اسناد و دفتر راکد کل درحوزه‌های محاکم ابتدایی و وزارت عدلیه تاسیس شود و امور زیر را انجام دهد :

اول- ثبت اسنادی که برابر آنها می آورند .

دوم – دادن صورت از درج دفاتر و همچنین سواد اسنادی که ثبت می‌شود.

سوم – دادن تصدیقاتی از قبیل برابری رونوشت یا اصل ، تصدیق آزادگی امضاء ، تصدیق تاریخ ثبت سند ، تصدیق اظهار نامه ،‌تصدیق هویت و تصدیق حیوه اشخاص.

چهارم – پذیرفتن و حفظ اصول اسنادی که نزد آن اداره امانت می‌گذارند.

دراین قانون به موضوع بااهمیت ثبت املاک اشاره و توجهی نشده و درج اسناد اجباری نگردیده است و اسناد ثبت شده هم لازم الاجرا نمی‌باشد . تنها اعتباری که برای سند ثبت شده غرض گردیده است رسمیت و اعتبار ثانیه بین طرفین ومصوب ماندن آن ازتغییر و تبدیل و انکار و تردید است. ( مواد 82و 83)

عدم تدقیق به سمت ثبت املاک که از جنبه حقوقی و اقتصادی اهمیت خاصی را دارا است و الزامی نبودن درج اسناد و لازم الاجرا نبودن اسناد درج شده در حقیقت موجب زوال پذیرایی از ثبت اسناد و نتیجه‌ی حاصل نشدن منظور گردید به طوری که در مجلس چهارم آن قانون را نسخ نموده و قانون دیگری به سمت نام قانون درج اسناد و املاک در 126 ماده باب تاریخ 21 حمل ( فروردین ) 1302 هجری شمسی به جای آن به تصوب رسانید و به سمت موجب جرم واحده مصوب 28 حمل 1302 قانون قبلی را نسخ نمود . باب این قانون آورده شده است که اداره کل ثبت اسناد و املاک برای دو مقصود تشکیل می‌شود اول درج املاک تا اینکه مالکیت مالکین و حقوق ذوی الحقوق نسبت به آن رسماً تعیین و محفوظ گردد دوم ثبت اسناد برای اینکه رسماً دارای ارج شود . دائره مذکور تابع وزارت عدلیه بوده رییس کل ثانیه به پیشنهاد وزیر عدلیه و امر شاه تعیین می‌شده است .

از ویژگیهای قانون مذکور‌ آن است که اولاً درج املاک اختیاری است مگر در مورد شیرینی و انتقال خالصجات دولتی و اموال غیر منقول ایالات و بلوکات و بلدیه‌ها و یا شیرینی و انتقال املاک غیر منقول که در حدود قوانین بین اتباع خارجه و یا پیروان ایران و برون‌مرز واقع می‌شود . (‌ماده 34) و یا نقل و انتقالات مربوط به املاک ثبت شده ( ماده 58) ثانیاً ثبت اسناد اختیاری است مگر در مواردی که ذکر می‌شود :

• استجاره یا امتیازاتی که از طرف اقبال داده می شود .
• نقل و انتقالات راجع به عین یا فواید املاک یا حقوقی که قبلاً باب دفتر املاک ثبت شده است .
• شیرینی و انتقالات راجع به عین دارایی غیر منقول و ایالات و ولایات و بلوکات و بلدیه‌ها .
• قرارداد‌هایی که یکطرف آن دولت یا ایالت و یا بلوک یا بلدیه است .
• وقفنامه‌ راجع به املاک ثبت شده .
• استجاره نامه راجع به املاک موقوفه در صورتی که مدت آنها بیش از ده سال باشد ( جرم 67)‌

ثالثاً – برای تشویق مالکین به سمت ثبت املاک خود مقرر داشته است که مامورین ثبت حق ندارند اسناد مرتبط به شیرینی و انتقال عین یا منافع املاک را ثابت نمایند مگر اینکه املاک سابق‌الذکر پیش‌ازاین در دفتر املاک ثبت شده باشد .

خرید این محصول